2015年考研政治時政——專家解析：房價拐點(diǎn)是否到來_跨考網(wǎng)

? ? 3月16日，北京萬科橙項(xiàng)目以毛坯房2.1萬元/平方米入市，比之前的精裝房價格低了5000元/平方米。隨后，通州區(qū)東亞·印象臺湖從最初預(yù)計(jì)的2.6萬元/平方米（毛坯房）變成2.2萬元/平方米起（精裝修房）平價入市。

　　此前，杭州、常州、南京等城市紛紛傳來降價消息，寧波則出現(xiàn)地方龍頭企業(yè)倒閉的噩耗，幾大銀行出臺房貸風(fēng)險(xiǎn)提示。就成交量來看，北京、上海等一線城市新房交易量復(fù)蘇的速度低于預(yù)期，二手房更是連續(xù)多月萎靡不振。

　　一方面輿論紛紛看空樓市，另一方面專家和地產(chǎn)商都表示降價只是個例。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一年多的持續(xù)上漲之后，是會面臨崩盤重新洗牌，還是走向溫和調(diào)整的拐點(diǎn)呢？

　　怎么判斷房價走勢？

　　針對樓市崩潰說，住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌認(rèn)為，城鎮(zhèn)化效應(yīng)會拉動住房剛需，剛需存在，房價就不會出現(xiàn)暴跌，而目前個別樓盤降價的行為，只是房企為了回籠資金，并不能表明全國房價都會下降。

　　顧云昌說，從國際上看，房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生。美國房價波動時城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%?，F(xiàn)在就中國的城鎮(zhèn)化率來看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個1億人”問題，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，這“三個1億人”會帶來住房的剛需。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百城房價自2012年6月以來已連續(xù)第21個月環(huán)比上漲，但漲幅較上月縮小0.09個百分點(diǎn)。從漲跌城市個數(shù)看，64個城市環(huán)比上漲，36個城市環(huán)比下跌。從十大城市環(huán)比漲跌幅看，9個城市環(huán)比上漲，1個城市下降，其中最大漲幅縮小至2%以內(nèi)，多數(shù)城市漲幅不足1%，表明大城市房價繼續(xù)保持相對穩(wěn)定。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉指出，近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市庫存壓力不斷加大。

　　“一些地方的房價下滑，市場傳聞銀行停辦房地產(chǎn)貸款，這些情況并不是第一次出現(xiàn)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，對于未來的中國房地產(chǎn)尤其是住房市場，還是應(yīng)該堅(jiān)持基本的判斷。我國當(dāng)前正處在一個快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，與世界發(fā)達(dá)國家水平相比，我國城鎮(zhèn)化要走的路還很長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年我國人口城鎮(zhèn)化率接近54%，與發(fā)達(dá)國家的接近80%相比還有很大增長空間，這也預(yù)示著房地產(chǎn)市場的需求潛力巨大。與此同時，另一項(xiàng)社科院的數(shù)據(jù)卻顯示，過去十余年中，我國城市人口增長0.5倍，城市建成面積卻增加了接近1倍，顯示出供過于求的局面。

　　出手買房正當(dāng)時？

　　北京自住房的推出，讓很多人看到了買房的希望。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自住房占用土地會導(dǎo)致商品房成本上升，此因素會促使房價上漲。同時，銀行在收緊對房地產(chǎn)行業(yè)融資的同時，也在收緊房貸，預(yù)期房價下跌的同時購房成本也在上升，這讓買不買房充滿了矛盾。

　　搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，50%的網(wǎng)友認(rèn)為北京房價會應(yīng)聲下跌。同時，由于五大行上浮房貸利率，半數(shù)網(wǎng)友表示將暫時擱置買房計(jì)劃。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出，北京樓市有“三年輪回”之說，回溯2008年和2011年，北京房價均出現(xiàn)明顯跌幅，時至2014年，恰逢三年又一輪回，房價會下跌嗎？根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有56%的網(wǎng)友認(rèn)同這一預(yù)測。同時有29%的人抱著“買漲不買跌”的心理，表示即使此時有低價樓盤入市，也不會出手。

　　李偉指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)不可能也沒必要再保持近些年的高速增長態(tài)勢，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和內(nèi)在動力在發(fā)生變化：我國經(jīng)濟(jì)已由快速增長期進(jìn)入中高速增長期，增長階段的轉(zhuǎn)換對房地產(chǎn)市場必將產(chǎn)生較大影響。同時，經(jīng)過十幾年高速增長之后，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將發(fā)生重要變化。李偉認(rèn)為，住房信貸利率的提高將會影響到居民家庭的購房能力，再加上有關(guān)涉及房地產(chǎn)業(yè)稅制的不斷完善等措施，必然會導(dǎo)致不同群體住房需求的變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)測，2014年，一線城市的房價會跟全國保持一致，呈現(xiàn)漲幅慢慢收窄，市場呈降溫態(tài)勢——總體上，將由上半年的漲變?yōu)橄掳肽甑幕静粷q。

　　專家綜合分析認(rèn)為，從全國房地產(chǎn)整體環(huán)境看，年初中央及各地未出臺新的調(diào)控政策，大的調(diào)控環(huán)境平穩(wěn)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，信貸未明顯放松的大背景下，時處淡季的住宅市場稍有降溫。從供需雙方來看，受部分銀行釋放房地產(chǎn)信貸收緊信號、個別城市房價下調(diào)聲音增多等因素影響，開發(fā)商對推盤、定價更加謹(jǐn)慎，而購房者觀望心理繼續(xù)加重。在整體市場預(yù)期看淡，各市場參與者保持觀望的前提下，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量仍處于低位。

　　行業(yè)發(fā)展如何平衡？

　　“今年的樓市，不會太好也不會太壞?！边@是顧云昌對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測。

　　對于行業(yè)的發(fā)展趨勢，楊紅旭認(rèn)為，2014年市場高位調(diào)整之后將會趨于降溫，導(dǎo)致企業(yè)通過銷售回籠資金的量會受到限制。另外，在國家對銀行業(yè)包括影子銀行進(jìn)行規(guī)范和治理后，中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面會受到一定的影響。因此，到了今年下半年，可能會有一些身板比較弱的、資金鏈比較緊張的小企業(yè)因?yàn)槭袌龅恼{(diào)整和資金的偏緊而出現(xiàn)經(jīng)營困難。

　　楊紅旭還指出，未來政府應(yīng)從三方面控制一線城市的房價。一是增加供給，將更多土地用于住宅而不是工業(yè)。二是盤活存量，很多大型國企、工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)土地存量利用效率不高，讓他重新出讓；政府要做好住房保障，包括公租房這種面向外地人的產(chǎn)品增加供應(yīng)量。三是抑制不合理需求。類似投資投機(jī)性購房應(yīng)該通過稅收等手段來抑制。

　　李偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重因地制宜和增強(qiáng)相關(guān)政策措施的區(qū)別性、針對性。2013年，部分一線城市分別推出了針對當(dāng)?shù)厥袌鲋饕艿恼{(diào)控措施，使得調(diào)控的地區(qū)差異性和針對性增強(qiáng)。未來全國“一刀切”的調(diào)控政策將會減少，各地應(yīng)著重研究體現(xiàn)針對性強(qiáng)的地方差異性調(diào)控措施，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行?！敖ㄗh密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走向，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)”。

　　一線城市房價高企，二三線尤其是三四線城市住房供過于求，其實(shí)凸顯著我國城市發(fā)展布局的不均衡。復(fù)旦大學(xué)教授任遠(yuǎn)表示，一線城市過高的生活成本和競爭壓力，大城市病日益凸顯，使居住環(huán)境惡化。在這樣的情況下，二三四線城市不應(yīng)該僅僅把城鎮(zhèn)化理解為蓋房子，而是要發(fā)展產(chǎn)業(yè)和提升公共服務(wù)水平，吸引人口聚集。只有這樣，才能調(diào)整人口增長與房地產(chǎn)發(fā)展之間的不均衡，從根本上解決供需矛盾。